Anschlussfinanzierung 16.11.11

Jetzt Top-Zinsen sichern

Immobilienbesitzer, deren Zinsfestschreibung in Kürze der in den nächsten Jahren ausläuft, sollten jetzt aktiv werden. So billig wie aktuell wird der Anschlusskredit vielleicht nie wieder. Eigenheimbesitzer mit laufenden Darlehen sollten es sich zur Angewohnheit machen, einmal im Jahr zum Taschenrechner zu greifen und ihre Immobilienfinanzierung neu zu kalkulieren. Das aktuelle Zinstief bietet dabei tolle Sparmöglichkeiten. Wer beispielsweise im Herbst 2004 eine Immobilie erworben hat und dafür ein Darlehen mit 10 Jahren Zinsfestschreibung aufgenommen hat, zahlte dafür im Durchschnitt 4,80 Prozent. Ein Häuslebauer im Herbst 2011 zahlt für denselben Kredit nur noch knapp über 3 Prozent. Daher sollten Sie Ihre Kunden, die bereits eine laufende Immobilienfinanzierung haben, auf Forward-Darlehen aufmerksam machen. Forward-Kredite gibt es bis zu 12 Monaten Vorlaufzeit ohne Zinsaufschlag. Für eine längere Vorratshaltung - bis maximal 60 Monate - fallen Aufschläge von 0,02 bis 0,04 Prozent pro Monat Vorlauf an. Zudem übernehmen einige unserer Partner die bei einer Umfinanzierung anfallenden Kosten. So können sich Ihre Kunden nicht nur das aktuelle Zinsniveau für ihren Anschlusskredit in den Jahren 2012 bis 2016 sichern, sondern gleich doppelt sparen. Folgendes Beispiel verdeutlicht, warum der Recheneinsatz lohnen kann: (Stand 7.11.2011) Abschluss einer Baufinanzierung 2004: 150.000 Euro Durchschnittszins 2004 für eine Zinsbindung von 10 Jahren: 4,80 % nominal Anfängliche Tilgung: 1,5% Monatliche Annuität: 787 Euro Restschuld nach 10 Jahren (2014): ca. 120.000 Euro Abschluss eines Forward-Darlehens 2011: 120.000 Euro Zinssatz für eine Zinsbindung von 15 Jahren inklusive Forward-Aufschlag für 24 Monate: 3,67% nominal Anfängliche Tilgung: 4,2% Monatliche Annuität: 787 Euro Restschuld nach 15 Jahren: ca. 20.000 Euro Wie das Beispiel zeigt, kann durch ein Forward-Darlehen die Tilgungsleistung bei gleichbleibender Monatsrate deutlich erhöht werden. Das bringt Ihrem Kunden eine Zinsersparnis von mehreren Tausend Euro. Wie groß das Sparpotenzial tatsächlich ist, hängt von der weiteren Zinsentwicklung ab. Sollte das Zinsniveau überraschender Weise langfristig weiter sinken, hätte sich Abwarten gelohnt. Diese Strategie ist aus Expertensicht allerdings riskant. Tipp: Wählen Sie unter Beibehaltung der ursprünglich vereinbarten Annuität die Zinsfestschreibung für das Forward-Darlehen so, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung nahezu komplett getilgt ist.

Mietnomaden, Animal Hoarder und Messies

 

Privatfernsehprogramme quellen über vor Doku-Soaps. Und sie kommen gut an. Millionen Zuschauer blicken am liebsten nachmittags, aber zunehmend auch abends zur Primetime durch fremde Schlüssellöcher: auf Messies, Animal Hoarders und Mietnomaden. Vieles ist inzwischen gestellt, doch es gibt sie auch wirklich. Für die Vermieter ist es eine teure Angelegenheit. Die so entstehenden Schäden in Deutschland schätzen Experten auf jährlich über
zwei Milliarden Euro.

Mietnomaden: Von Wohnung zu Wohnung ohne einen Cent Miete

Als Mietnomaden werden Personen bezeichnet, die ohne die Absicht, anfallende Mietzahlungen zu entrichten, in Mietwohnungen einziehen und nach Aufdeckung des Rückstands in eine neue Wohnung umziehen, ohne die Schulden beim Vermieter zu begleichen. Nicht immer jedoch sind es sozial schwache Familien, die aufgrund der schlechten finanziellen Situation eher unbeabsichtigt zu Mietnomaden werden. Häufig sind es auch normal bis gut Verdienende und zahlungsfähige Mieter, die aber mutwillig erhebliche Schäden hinterlassen. Sie bleiben aber häufig weniger als zwei Monate im Rückstand, so dass die juristische Ahndung erschwert wird.

Nach deutschem Recht besitzt jeder Vermieter das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen, sobald ein Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit jeweils mehr als einer Monatsmiete (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB) oder insgesamt mit zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB) im Rückstand ist. Da viele Mietnomaden sich jedoch gezielt in rechtlichen Grauzonen bewegen und Vermietern somit die Handlungsgrundlage nehmen, sollten sich diese durch eine so genannte Mietausfallversicherung zuverlässig absichern und finanzielle Verluste verhindern, raten Experten.

Messie: Müllorgien in der eigenen Wohnung

Das so genannte Messie-Syndrom bezeichnet schwerwiegende Defizite in der Fähigkeit, die eigene Wohnung ordentlich zu halten und Alltagsaufgaben zu organisieren. Laut Schätzungen sind in Deutschland aktuell rund 1,8 Millionen Menschen betroffen. Sehr zu Lasten des Vermieters geht die Störung häufig mit starker Unordentlichkeit, Geruchsbelastung durch hygienische Probleme, Sammelwut und damit der Verwahrlosung der Immobilie einher. Im Extremfall kann die Unordnung sogar dazu führen, dass Teile der betroffenen Wohnung nicht mehr betretbar sind.

Da „Messies“ ihre Unordnung und den Sammelzwang häufig als Versagen empfinden und sich für die Folgen schämen, verstecken sie ihre Probleme meist vor der Außenwelt. Für Vermieter gibt es deshalb kaum eine Möglichkeit, betroffene Personen frühzeitig zu erkennen, da die Fälle erst bekannt werden, wenn Nachbarn durch strengen Geruch oder Geräusche alarmiert werden.

Animal Hoarding: Tiere en masse

Das Tierhorten bezeichnet eine psychische Störung, die Personen dazu veranlasst, unkontrolliert Haustiere aufzunehmen und regelrecht zu sammeln. In Deutschland nimmt die Zahl der sogenannten „Tier-Messies“ stetig zu. Schlimm für Vermieter: Nicht nur die zahlreichen Tiere, die auf viel zu kleinem Raum und häufig auch verwahrlost gehalten werden leiden, sondern auch die Immobilien, die ihre Besitzer bewohnen. Die Tierhalter, die sich selbst als Tierliebhaber oder sogar Tierschützer verstehen und den Lebewesen durch ihre Pflege etwas Gutes tun möchten, verlieren in späteren Stadien der Krankheit häufig den Überblick. Die Tiere vermehren sich unkontrolliert und die Halter kommen mit der Reinigung nicht hinterher, so dass Wohnungen oft starke Schäden erleiden und für Neuvermietungen mitunter komplett renoviert werden müssen.
Für Vermieter können derartige Problemmieter schnell zu einer existentielle Frage werden. „Für viele Vermieter sind ihre Immobilien nicht nur die Existenzgrundlage, sondern auch Teil komplexer Finanzierungsmodelle. Bleiben Mieteinnahmen durch Mietnomaden aus oder verursachen Mieter durch zwanghaftes Verhalten Schäden an der Immobilie, entstehen schwere finanzielle Verluste, die nicht jeder tragen kann – es droht der Verlust der Immobilie“, so Robert Litwak, Gründer und Geschäftsführer von vermietsicher.de.•bb

Beatrix Boutonnet

VI-Report 37/2011, 15.11.2011